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La foncière agricole Feve (Fermes En ViE, qui finance la reprise de fermes par de nouveaux agriculteurs grâce à l’épargne citoyenne) a fait paraître le mercredi 2 octobre 2024 son analyse détaillée des prix moyens par hectare nu et prix moyens par hectare bâti, par région et par département.
Selon cette étude, la moyenne des ventes de terres agricoles sans bâtiments en France en 2023 était de 6 603 €/ha, avec une hausse de + 1,6 % par rapport à 2022 qui fait suite à une hausse de + 2,6 % entre 2021 et 2022.
Des niveaux disparates
Mais les niveaux sont disparates.
La région Provence-Alpes-Côte d’Azur, portée par les trois départements les plus coûteux de France (Var, Bouches-du-Rhône et Vaucluse), « se positionne largement comme la région la plus chère de France en matière de terres agricoles avec un prix moyen à plus de 12 000 €/ha », en baisse toutefois de 13 % entre 2022 et 2023.
Viennent ensuite les Hauts-de-France et la Normandie en troisième position.
Petit fléchissement en Normandie
Cette étude place le prix médian de l’ha de terre nue en Normandie à 9 022 € en 2023 contre 9 288 € en 2022, soit une baisse de 2,9 %.
Mais au sein même de notre région, les situations sont différentes d’un département à l’autre : le prix médian de l’hectare de terres nues dans la Manche est de 7 143 €/ha (prix calculé à partir de 342 ventes en 2023) alors qu’il grimpe jusqu’à 10 000 €/ha en Seine-Maritime.
Il est de 8 856 €/ha dans le Calvados, 9 000 €/ha dans l’Eure et de seulement 6 694 €/ha dans l’Orne. Le niveau de prix est donc plus élevé que la moyenne mais il reste raisonnable dans notre région Normandie convoitée sur le plan agricole.
À l’inverse, les régions les moins chères de France en matière de terres agricoles sont, et de loin, les Pays de la Loire et la Bourgogne-Franche-Comté. Ces régions comptent parmi les départements les moins onéreux de l’hexagone avec la Loire-Atlantique, la Vendée, la Haute-Saône, la Côte d’Or, la Saône-et-Loire et le Jura à moins de 3 000 € par hectare. Soit plus de deux fois moins que la moyenne nationale.
De nombreux facteurs
« Les différences de prix entre départements et régions s’expliquent par de nombreux facteurs : qualité des terres, proximité des villes, proximité de la côte, typologies de terres et de cultures (viticulture par exemple plus valorisée que d’autres types de terres) mais également d’autres types de spécificités locales (terres inondables, présence d’eau ou non…) », explique Vincent Kraus, cofondateur avec deux associés ingénieurs agronomes.
Ainsi, « dans le Doubs, ils ont de moins en moins d’eau et ils se demandent s’ils vont pouvoir continuer à produire du comté. Leur cahier des charges ne prévoit que de l’herbe à pâturer ou séchée en grange et ça devient compliqué », témoigne Jean-Michel Hamel, président de la FDSEA de la Manche et souvent en lien avec ses confrères et consœurs ailleurs en France.
Sur un horizon de temps de 10 à 15 ans, la progression des prix est de l’ordre de 3,7 % par an pour les prairies et de plus de 5 % par an pour les terres libres (source Agrifrance).
Il faut toutefois relativiser car « ces prix sont faibles comparés à la moyenne des prix européens, avec 77 000 € l’hectare aux Pays-Bas, et 23 000 € au Royaume-Uni selon Eurostat. »
Pour Vincent Kraus, cette étude offre aux « agriculteurs souhaitant céder leur exploitation avant de partir à la retraite la possibilité d’évaluer clairement la valeur de leur bien ».
Et « les nouveaux agriculteurs souhaitant s’installer peuvent, de leur côté, élaborer leur projet dans les meilleures conditions. Enfin, les épargnants souhaitant investir dans la terre ont un aperçu de la fluctuation de valeur de cet actif ».
Une plateforme pour estimer et trouver des fermes
« Basé sur l’historique des ventes de fermes et de terres réalisées en 2023 sur l’ensemble du territoire, cet outil unique offre une vision la plus exhaustive possible des prix pratiqués pour apporter plus de lisibilité et de transparence sur ce marché », vante Feve cofondée il y a 4 ans par Vincent Kraus avec deux associés ingénieurs agronomes, l’un basé à Paris, l’autre à Toulouse.
« Le gros de l’équipe – on est une vingtaine tout compris – est à Bordeaux mais on est présents un peu partout sur le territoire français », explique Vincent Kraus, joint par téléphone. « On a pas mal d’ingénieurs agronomes dans l’équipe et d’enfants d’agriculteurs », ajoute-t-il.
Feve analyse les transactions des terres agricoles depuis sa création : « On le faisait pour nous mais on a décidé de le rendre public l’année dernière. C’est donc la deuxième fois. On s’est dit que cela pouvait intéresser. »
De fait, l’analyse est passionnante. La carte interactive donne, pour chaque département, les prix médians à l’hectare agricole avec bâti et à l’hectare nu mais aussi les niveaux de service et d’infrastructures avec le rang par rapport aux autres départements. À partir de quelles data l’équipe de Feve a construit tout cela ? En compilant « des données publiques ».
Grâce à sa plateforme lagrange.feve.co, Feve permet aux porteurs de projet de trouver des « fermes prêtes à être financées par notre foncière solidaire ». L’outil permet aussi aux cédants d’estimer rapidement la valeur de leur ferme, avec une fourchette haute et basse. « Notre outil s’appuie sur les données de valeurs foncières (DVF) des mutations immobilières, qui sont librement accessibles sur la plateforme de données du gouvernement data.gouv.fr », pondérées « avec des indicateurs locaux pertinents ».
Dans la Manche, le prix médian de l’hectare agricole nu est passé de plus de 7 400 € en 2022 à 7 143 € en 2023, soit -3,5 %. À l’échelle normande, ce prix médian est passé de 9 022 € à 9 228 €, soit 2,9 %.
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